Hendrik Theis

Unternehmer, Freelancer, Berater

Unternehmer mit über 20 Jahren Erfahrung - von Gründung, über den Marken- und Vertriebsaufbau im In- und Ausland, über Umstrukturierungen und harte Sanierungen bis hin zu Börsengang und Verkauf an einen internationalen Investor.
Erfahrung als Unternehmer

Zusammen mit drei weiteren Partnern und einer Hand voll Geldgebern haben ich kurz nach dem Abitur ein Unternehmen gegründet. Mit nur 75.000 Euro Startkapital und ohne weiteres Fremdkapital, haben wir das Unternehmen aufgebaut und nach fast 20 Jahren auf einem Bewertungsniveau von mehreren Millionen Euro verkauft.

Im Jahr 1999, unmittelbar vor dem Platzen der Technologieblase an den internationalen Finanzmärkten, haben wir, mit einem Online Broker, ein Unternehmen gegründet, das ausgerechnet die Themen Technologie und Finanzen verbindet. In der Folge haben wir als Unternehmer wirklich alle Höhen und Tiefen durchlebt. Wir sind zunächst mit Hilfe externer Partner, später stark durch ein eigenes erfolgreiches Marketing- und Vertriebsmodell gewachsen, haben Auslandsniederlassungen gegründet, Umstrukturierungen und einen harten Sanierungsprozess durchlaufen und kurz nach der Finanzkrise im Jahr 2008 selbst ein anderes Finanzdienstleistungsinstitut übernommen. 

Im Jahr 2016 haben wir das Unternehmen schließlich im Rahmen eines Aktientausches verkauft. Anschließend führte die Konzerngesellschaft unter unserer unmittelbaren Beteiligung einen erfolgreichen IPO durch. Unsere eigenen Anteile an der Konzerngesellschaft haben wir im Jahr 2020 schließlich größtenteils an einen ausländischen Investor verkauft.

Heute beschäftige ich mich von meiner Wahlheimat Lübeck aus mit den Themen Immobilien, Finanzdienstleistung, Online -Marketing, E-Commerce und Unternehmensberatung. 
Milestones von Gründung bis Exit
Größenordnung
Über 5 Millionen Euro Jahresumsatz (EBITDA bis zu 40%)
Mehr als 40 Mitarbeiter an bis zu 5 Standorten in zwei Ländern 
Milestones
1999 Gründung einer Aktiengesellschaft mit drei Partnern
2003 Berufung in den Vorstand der Aktiengesellschaft (CFO)
2008 Gründung der ersten Auslandsniederlassung in Spanien
2009 Übernahme eines Finanzdienstleistungsinstitutes (BaFin reguliert)
2012 harter Sanierungsprozess nach finanziellen Rückschlägen
2016 Verkauf an eine deutsche FinTech Holding durch Aktientausch
Im Konzern
2016 - 2019 Change-Management nach dem Verkauf
2016 Unterstützung beim Aufbau eines weiteren EU-FDI in nur 6 Monaten
2017 Mitarbeit am Börsengang der Holding an der Frankfurter Börse
2020 Verkauf der Unternehmensanteile an einen chinesischen Ankerinvestor
Schwerpunkte
Digitale Finanzdienstleistungen 
Kundenzentrische Kommunikationsprozesse
Digitale Marketing- und Vertriebsprozesse
Compliance und Risikomanagement
Finanzen und Controlling 
Theis & Cie. GmbH

Die Firma Theis & Cie. GmbH* haben wir im Jahr 2002 unter dem Namen „Theis Immobilienmarketing GmbH“ gegründet. Der Schwerpunkt lang in der Vergangenheit auf der Vermarktung von Ferienimmobilien an der deutschen Ostseeküste. Heute bündelt die Gesellschaft darüberhinaus unsere unternehmerische Tätigkeit. 

Die Gesellschaft verfügt über eine Erlaubnis nach §34c Gewerbeordnung. Sie erlaubt dem Unternehmen die Vermittlung von Immobilien als Makler, sowie die Durchführung von Bauvorhaben als Bauträger. 
Unsere Referenzen 

In der Vergangenheit waren wir insbesondere in dem Gebiet zwischen der Insel Poel und dem Ostseebad Kühlungsborn tätig. Mit einem besonderen Fokus auf das Thema Ferienimmobilien haben wir in den vergangenen Jahren weit über 100 Immobilien in der Region vermittelt oder als Bauträger selber entwickelt. 
*Die Abkürzung Cie. steht für Compagnie und wurde bis in das 19. Jahrhundert im gesamten deutschsprachigen Raum gebraucht. Der Zusatz dient dem Hinweis, dass es neben der genannten Person noch weitere Gesellschafter oder Partner gibt.
Büro
Theis & Cie. GmbH
Dankwartsgrube 66
23552 Lübeck

E-Mail: info@theis.gmbh
Internet: http://theis.gmbh
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Blog für Unternehmer, Marketing, Finanzen und Immobilien
von Hendrik Theis 14 Mai, 2020
Die 5 wichtigsten Werkzeuge und Strategien, um beim Einstieg ins Online Marketing den Überblick zu behalten. Im Januar 2020 kämpfen rund 1,7 Milliarden Internetseiten um unsere Aufmerksamkeit. Mit anderen Worten: "Ihr Online Angebot ist die sprichwörtliche Nadel im Heuhaufen." Wer hier nicht untergehen möchte, braucht eine gute Strategie! Der perfekte Kunde für Ihr Unternehmen Laut einer Studie aus dem letzten Jahr gibt es alleine in Deutschland über 120.000 verschiedene Online Shops. Stellen Sie sich ein Einkaufszentrum mit über 120.000 Geschäften vor! Wer als Unternehmen, egal ob groß oder klein, nicht in der schieren Masse dieses Überangebotes untergehen möchte, muss mit gezielter Werbung gegensteuern. Modernes Online Marketing bietet zahlreiche intelligente Möglichkeiten für jeden Geldbeutel. Aber wo fängt man an und welche Möglichkeiten gibt es eigentlich? Die wichtigste Voraussetzung ist zunächst, dass Sie sich ganz intensiv mit der Frage auseinandersetzten wer Ihr Kunde ist. Wer ist der optimale Kunde für Ihr Unternehmen, wer der optimale Käufer Ihres Produktes? Wie alt ist er? Wo wohnt er? Welchen Beruf hat er? Welchen Interessen geht er nach? Welche Medien nutzt er? All diese und weitere Fragen führen zu einem genauen Bild Ihres optimalen Kunden. Je präziser das Bild von Ihrem Kunden ist, desto zielgenauer können Sie diesen Kunden mit Hilfe moderner Online Marketing Methoden erreichen und auf Ihr Angebot aufmerksam machen. Systematisieren Sie Ihr Geschäft im Internet Ist es Ihnen gelungen einen passenden Kunden zu finden und anzusprechen, geht es im nächsten Schritt darum, in einen Dialog einzutreten, um zur Vorbereitung eines späteren Verkaufsabschlusses ein Vertrauensverhältnis aufzubauen. Stellen Sie sich die gleiche Situation bei einem Straßenverkauf vor... Sie fallen ja niemanden direkt an, mit der Bitte Ihr Produkt zu kaufen. Sie bieten an es zu testen oder zu probieren, verwickeln die Person in ein Gespräch, sprechen über die Vorzüge. Und am Ende machen Sie ein Sonderangebot. Genauso läuft es im Internet auch. Es geht also darum, mit Hilfe von relevanten Inhalten, eine Art Dialog oder Abfolge verschiedener Kontaktpunkte zu schaffen. Auch hier ist es wieder wichtig zu wissen, mit wem Sie eigentlich sprechen. Nur so sprechen Sie die richtige Sprache, treffen den richtigen Ton und transportieren Inhalte, die für Ihren perfekten Kunden wirklich relevant sind. Gelingt es Ihnen auf diesem Wege, über mehrere Kontaktpunkte hinweg, durch Verbindlichkeit, Freundlichkeit und gute Inhalte positive Impulse zu setzten, so baut der Kunde ein Vertrauensverhältnis zu Ihnen und Ihrer Marke auf. Besonders gut ist, wenn es Ihnen bereits gelingt in einen Dialog mit dem Kunden einzutreten und er auf Sie reagiert. Und sei es nur, dass er durch ein "Like" signalisiert, dass er Ihren Social Media Beiträgen folgt. Machen Sie ihm nun ein erstes, besonders attraktives Angebot, spricht für ihn nichts mehr dagegen es anzunehmen. Macht ein Kunde beim Kauf und der Nutzung Ihrer Produkte weiterhin gute Erfahrungen, so wird er auch in Zukunft auf neue und hochpreisige Angebote reagieren. Ihr Kunde lernt Sie kennen und schätzen. Ganz wie in einem normalen Geschäft, in dem er stets gut beraten wurde. Erwarten Sie jedoch bitte nicht, dass ein Kunde von sich aus immer wieder kommt. Die Welt ist schnelllebig geworden und voll von anderen Reizen. Auch treue Kunden müssen immer wieder mit besonderen Angeboten und anreizen daran erinnert werden ihr Angebot zu nutzen. Je mehr Sie mit Ihren Kunden kommunizieren, desto mehr werden Sie verkaufen. Ihr Ziel ist es natürlich diesen Ablauf und diese Kommunikation mit dem Einsatz entsprechender Software zu systematisieren und zu automatisieren. Dies wird Ihnen ermöglichen Ihre Ergebnisse zu messen, zu testen und langfristig zu optimieren. Aber vergessen Sie nicht: Im Zentrum all Ihrer Bemühungen steht Ihr Kunde! Digitalisierung und Automatisierung sollten daher immer so gedacht werden, dass sie den Service für Ihre Kunden wirklich verbessern. Die gute Nachricht ist: All das haben schon viele andere vor Ihnen gemacht. Es wurde also schon viel getestet und optimiert. Hiervon können Sie lernen und sich in Ihrer jeweiligen Nische nach entsprechenden Best-Practice Ansätzen richten. Ihre wichtigsten Werkzeuge und Strategien: Um mit Ihrem idealen Kunden im Internet regelmäßig und systematisch in Kontakt treten zu können, benötigen Sie einige Werkzeuge und Strategien. Die wichtigsten möchte ich hier kurz ansprechen: 1. Ihre Kunden-Avatar Ihr Kunden-Avatar ist die genaue Beschreibung Ihres Kunden. Gehen Sie vor wie ein Autor. Stellen Sie sich eine ganz spezifische Person vor. Geben Sie ihr einen Namen und persönliche Eigenschaften. Beschreiben Sie für was sich Ihr Avatar besonders interessiert und welche Medien er konsumiert, wie alt er ist, was er beruflich macht, mit wem er sich umgibt, ob er eine Familie hat. Je genauer und kreativer Sie sind desto besser. Und falls Sie jetzt den Einwand haben, dass ja nicht alle Ihre Kunden genau gleich sind, dann haben Sie recht. Aber Sie können ganz einfach weitere dieser „typischen“ Avatare definieren. Versuchen Sie aber, ganz wie im echten Leben, immer nur zu einer ganz bestimmten Person zu sprechen, nicht zum vermeintlich kleinsten gemeinsamen Nenner all Ihrer Kunden. Insbesondere wenn Sie Werbung schalten und damit etwas erreichen wollen, dann sollten Sie hier immer genau einen Ihrer Avatare ansprechen. Nehmen Sie dafür in Kauf, dass sich alle anderen nicht angesprochen fühlen. Kommunikation findet immer von einem Menschen zu einem anderen Menschen statt. Wiederholen Sie nicht den Fehler vieler Großer Unternehmen, wo eine große anonyme Firma zu einer großen anonymen Masse von Kunden spricht. Hiervon fühlt sich keiner angesprochen. Viele kleine Unternehmen übernehmen diese falsche Ansprache, um den Anschein von Größe und Seriösität zu erwecken. Lassen Sie das! 2. Der Funnel den Ihre Kunden durchlaufen Funnel bedeutet auf Deutsch Trichter. Er beschreibt die verschiedenen Stationen, die ein Kunden vom ersten Moment, in dem er auf Sie aufmerksam wird, bis zum abgeschlossenen Kauf und darüber hinaus durchläuft. In einem stark vereinfachten Fall würde er beispielsweise auf eine Werbung (1) von Ihnen klicken, die ihn auf eine Landingpage (2) führt, wo er sich für Ihren Newsletter eintragen würde. Zum Kennenlernen würde er dann die erste E-Mail des Newsletters (3) mit einigen interessanten Informationen erhalten. Später würde er eine zweite E-Mail (4) mit Sonderangeboten bekommen und weiter auf Ihren Onlineshop (5) gehen. Bei einem solchen Funnel spricht man auch von einer Kampagne und bei den einzelnen Stationen des Funnels von deren Bestandteilen, den sogenannten Kampagnen-Assets. Man definiert eine solche Kampagne immer von Anfang bis Ende. Wen möchte ich wo, mit was ansprechen? Was ist das Ziel der Kampagne? Welche Schritte muss ich unternehmen, um einen Kunden genau da hinzuführen? Versetzten Sie sich in die Rolle Ihres Kunden und gehen Sie jede dieser Stationen durch. Wo können Sie Ihren Kunden antreffen, wie können Sie Ihn auf sich aufmerksam machen? Wie können Sie ein Vertrauensverhältnis herstellen und ihm später ein gutes Angebot für etwas machen, was ihn wirklich interessiert. All das passiert online, per Social Media oder per E-Mail mit Content von Ihnen. Mit relevanten Texten, Bildern und Videos in denen Sie Ihren Kunden-Avatar ganz persönlich ansprechen. Stellen Sie sich Ihren Online Shop einfach vor, wie ein echtes Einzelhandelsgeschäft. 3. Ihr Content Jeder Kleinunternehmer aus Ihrer Stadt, egal ob aus Handwerk, Einzelhandel oder Gastronomie, lebt von seinem guten Ruf und dem damit verbundenen Vertrauen, dass seine Kunden ihm entgegenbringen. Der Gastronom, der ein guter Gastgeber ist und Sie immer mit einem Lächeln begrüßt, der Handwerker, der Ihre Notsituation nicht ausnutzt und Ihnen genau erklärt was kaputt ist oder der Einzelhändler, der Sie bei einer teuren Anschaffung ehrlich und gut beraten hat. Übertragen Sie all dies in die Online Welt ist klar, dass Sie auch dort ein persönliches Vertrauensverhältnis aufbauen müssen. Der erste Schritt hierfür ist die Kommunikation von Mensch zu Mensch. Verstecken Sie sich nicht hinter einer Firma. Treten Sie Ihren Kunden auch im Internet offen gegenüber, mit Ihrem Namen, Ihrem Gesicht, Ihrer Erfahrung und Ihrer Freundlichkeit. Seien Sie transparent und geben Sie Ihren Kunden einen ehrlichen Einblick in Ihr Unternehmen. Überlegen Sie sich, womit Sie Ihren Kunden helfen oder eine Freude machen können. Welche Informationen haben Sie, die Sie weitergeben könnten, die Ihren Kunden wirklich weiterhelfen könnten? Denken Sie dabei nicht zu kompliziert. Kein Kunde ist so tief im Thema wie Sie selbst. Bedenken Sie dabei auch, dass Sie derjenige sind, der in Vorleistung gehen muss, um Ihre Kunden von sich und der Qualität Ihrer Produkte zu überzeugen. M uten Sie Ihren Kunden beim Durchlaufen Ihres Funnels keine zu großen Sprünge zu. Sie können zum Beispiel nicht erwarten, dass ein Kunde nur aufgrund einer Werbeanzeige sofort ein hochpreisiges Produkt kaufen wird. Er wird jedoch vielleicht auf Ihre Werbung klicken, wenn sie interessant und relevant genug ist und einen unverbindlichen Vorteil verspricht. Und alleine dieser erste Klick reicht Ihnen schon. Denn Sie wissen nun, dass dieser Kunde Interesse an Ihrem Angebot gezeigt hat. Er ist gewissermaßen kurz am Schaufenster stehengeblieben. Im Gegensatz zu einem echten Geschäft geht er nun jedoch nicht einfach weiter und ist weg. In der digitalen Welt können Sie nun ganz einfach dafür sorgen, dass in jeder Straße in die er abbiegt wieder ein Schaufenster von Ihnen ist. Und das können Sie solange, bis er in Ihren Laden kommt. Werbeplattformen wie Facebook nennen dies "Retargeting". Diese Methode ist deshalb so effizient, weil Ihre Chance etwas zu verkaufen, unter den Menschen, die schonmal auf Ihre Werbung geklickt haben, natürlich sehr viel größer ist. So arbeiten Sie Klick für Klick und Schritt für Schritt an einem Dialog und einem Vertrauensverhältnis. Wann immer ein Kunde Ihnen anschließend sein Vertrauen geschenkt hat, indem er Ihnen seine Kontaktdaten gegeben hat oder sogar ein Produkt gekauft hat, dürfen Sie Ihn nun unter keinen Umständen enttäuschen. Er hat zum ersten Mal „ja“ zu Ihnen gesagt und überlegt noch, ob diese Entscheidung richtig war. An dieser Stelle müssen Sie ihn also auf jeden Fall positiv überraschen und ihm nach Möglichkeit einen echten „Wow“-Moment bieten. Übererfüllen Sie Ihr versprechen. Gehen Sie eine extra Meile, indem Sie beispielsweise ein kleines Geschenk hinzufügen. Sorgen Sie dafür, dass er sich bei Ihnen gut aufgehoben fühlt. So werden aus Kunden echte Fans. Und da Sie im Internet auf deren Likes und Bewertungen angewiesen sind, sind diese also im Internet wichtiger denn je. 4. Search Marketing Ein wichtiges Werkzeug um im Internet überhaupt sichtbar zu werden sind Suchmaschinen. Suchmaschinen nutzen Menschen, die bereits wissen, dass sie einen bestimmten Bedarf haben und entsprechend konkret suchen. Ihre erste Priorität als Unternehmen ist es hier also gefunden zu werden, wenn man direkt oder indirekt nach Ihnen sucht. Neben Google, gibt es aber auch andere Internetseiten, die in diese Kategorie fallen. Google, so wie Sie es kennen, ist eine Suchmaschine für Informationen . Sie sollten also sicherstellen, dass Ihre Internetseite hier gefunden werden kann, wenn jemand nach Informationen über Sie sucht. Die wichtigste Voraussetzung hierfür ist, dass Ihre Internetseite so aufgebaut ist, dass sie von Google und seinen „Bots“, die das Internet durchsuchen, gefunden werden kann. Es gibt jedoch auch noch andere Arten von Suchmaschinen, die in Abhängigkeit von der Art des Unternehmens, das Sie betreiben, ebenso relevant und wichtig sind. Die zweitgrößte Suchmaschine nach Google selber ist inzwischen deren Tochter Youtube. Viele Menschen haben herausgefunden, dass man bei Youtube eine Antwort auf fast jede Frage, und zwar in Form eines Videos, finden kann. So hat sich Youtube, obwohl es eigentlich gar keine Suchmaschine ist, zur größten Suchmaschine für Videoinhalte entwickelt. Wer hier gefunden werden möchte, muss dementsprechend relevante Videoinhalte produzieren. Auch Amazon ist eine Suchmaschine, in dem Fall eine Suchmaschine für Produkte . Amazon ist der Ort im Internet, an den die meisten Leute gehen, wenn Sie ein ganz bestimmtes Produkt suchen, um es sofort zu kaufen. Verkaufen Sie also ein ganz bestimmtes Produkt, dann kann es sinnvoll sein, sich bei Amazon als Händler zu registrieren, um dort gefunden zu werden. Auch Amazon hat hier jedoch seine eigenen Regeln, die darüber entscheiden, ob man bei Amazon besser oder schlechter gefunden wird. Kurz gesagt sind hier hauptsächlich die Anzahl der Verkäufe und die Zufriedenheit der Kunden ausschlaggebend. Wer beispielsweise ein klassisches Ladengeschäft betreibt muss nicht nur Online, sondern auch vor Ort gefunden werden. Hier kommt eine weitere Suchmaschine aus dem Hause Google ins Spiel. Google Maps ist eine Suchmaschine für Orte . Als Ladengeschäft müssen Sie sicherstellen, dass Kunden, die Sie suchen, Sie auf diesem Wege finden. Pinterest ist hingegen eine visuelle Suchmaschine, also eine Suchmaschine für Bilder zu einem bestimmten Thema. Sie dient häufig als Inspirationsquelle für Menschen, die in erster Linie visuell geprägt sind. Wer also etwas besonders Hübsches oder Kreatives anzubieten hat, der findet hier eine gute Plattform, um sich darzustellen. Die Ergebnisse von Pinterest sind aufgrund der Bedeutung der Plattform inzwischen häufig auch die ersten Ergebnisse in der Bilder-Suche von Google. Auch Plattformen wie Tripadvisor oder Yelp, die insbesondere für die Gastronomie oder die Hotellerie eine große Rolle spielen, kann man inzwischen zu den Suchmaschinen zählen. Hier suchen Menschen beispielsweise nach Ausflugszielen und Restaurants. Wichtig ist hier die besondere Bedeutung der Nutzerbewertung. Neben der Tatsache, dass man hier gefunden wird, ist es also auch von großer Bedeutung möglichst viele gute Bewertungen zu bekommen. Sie müssen auf jeder für Ihr Unternehmen relevanten Suchmaschinen auffindbar und erreichbar sein. Das bedeutet, man muss Sie natürlich einerseits finden können, aber Sie andererseits auch irgendwie kontaktieren können. Denken Sie immer daran, dass es immer darum geht möglichst viele Barrieren, die zwischen Ihnen und Ihrem Kunden stehen, aus dem Weg zu räumen! Bei fast jeder dieser Plattformen können Sie durch das hinzu buchen bestimmter Werbeformate Ihre Auffindbarkeit verbessern. Bei dem sogenannten Search Engine Marketing (SEM) können Sie beispielsweise bei Google Anzeigen buchen, damit Sie bei bestimmten Suchbegriffen als erster erscheinen. Bei der sogenannten Search Engine Optimisation (SEO) geht es hingegen darum die organische Auffindbarkeit Ihres Angebotes zu optimieren. In beiden Fällen spielen die richtigen Suchbegriffe natürlich eine sehr große Rolle. Es ist also wichtig, dass Sie sich genau in Ihre Kunden hineinversetzen und sich überlegen, noch welchen Begriffen oder Begriffskombinationen ein potentieller Kunde von Ihnen Online suchen würde. Denken Sie dabei an Ihren Kunden-Avatar. Wer ist er? In welcher Situation ist er? Warum sucht er in diesem Moment nach Ihnen? Was ist seine Intention? Ein guter Einstieg sind in diesem Zusammenhang die Werkzeuge, die Google hierfür kostenlos zur Verfügung stellt: Googles Tools für Webmaster: https://www.google.com/intl/de_de/webmasters/#?modal_active=none und Googles Marketing Tools: https://marketingplatform.google.com/about/ 5. Social Media Marketing (SMM) Die zweite große Gruppe von Internetplattformen sind neben Suchmaschinen die sogenannten sozialen Netzwerke. Hier halten sich in der Regel keine Menschen auf, die etwas Bestimmtes suchen oder kaufen wollen. Der Hauptzweck dieser Netzwerke ist Austausch und Kommunikation. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Plattformen sich schlechter eigenen, um ein Produkt oder eine Dienstleitung zu bewerben. Im Gegenteil, auf diesen Plattformen werden wir häufig auf Dinge aufmerksam, die wir vorher nicht kannten. Hier wird also das Bedürfnis geweckt, das schließlich zum Kauf eines Produktes führen kann. Die größten Plattformen in diesem Bereich sind der Marktführer Facebook mit seinen Tochterfirmen Instagram und WhatsApp. Weitere wichtige Plattformen sind der Kurznachrichtendienst Twitter, sowie die Business-Netzwerke LinkedIn oder Xing. Auch Youtube hat neben seiner Funktion als Suchmaschine für Videos auch eine soziale Funktion, da unter den entsprechenden Videos auch ein Austausch darüber stattfindet. Der neueste Trend, insbesondere bei sehr jungen Nutzern, ist TikTok, eine Plattform für sehr kurze Videos. Gemeinsam haben alle diese Plattformen, dass es neben einer Suche immer auch einen sogenannten Content-Feed gibt, der Ihnen als User Inhalte vorschlägt. Dahinter steckt in der Regel ein selbstlernender Algorithmus, der Ihr Verhalten analysiert und Ihnen entsprechende Vorschläge für passende Inhalte macht. Wer sich also beispielsweise für Fußball interessiert wir im Laufe der Zeit immer mehr Inhalte zum Thema Fußball sehen. Ihre Aufgabe ist es nun zunächst diejenigen Plattformen auszusuchen, die für Sie relevant sind. Bei kleineren Unternehmen werden das aufgrund der Reichweite häufig Facebook und Instagram sein. Richten Sie sich entsprechende Profile ein und sorgen Sie wie bei den für Sie relevanten Suchmaschinen dafür, dass man Sie finden und kontaktieren kann. Im Gegensatz zu den Suchmaschinen geht es bei den sozialen Netzwerken jedoch noch weiter. Denn dies ist der Ort, an dem Sie Ihre Kunden treffen können, wo Sie mit Ihren Kunden sprechen und Ihnen Fragen stellen können. Kurz gesagt wo Sie das Vertrauen Ihrer Kunden gewinnen können. Die Basis hierfür bildet der Content, also die Inhalte, die Sie auf der entsprechenden Plattform posten. Gemeint sind vor allem kurze Texte, Bilder, Videos oder Links zu anderen interessanten Beiträgen. Wichtig ist, dass Sie regelmäßig etwas veröffentlichen und dass Ihre Inhalte für Ihre Zielgruppe wirklich hilfreich, unterhaltsam und relevant sind. Am besten machen Sie sich einen Plan dafür. Nehmen Sie sich am Anfang aber nicht zu viel vor. Profis teilen das Thema Social Media in vier Bereiche auf: A) Zuhören (Listening) Zunächst geht es darum herauszufinden, wie Ihre Kunden über Ihr Angebot denken. Sorgen Sie (ggf. mit Hilfe von Werbeanzeigen auf Facebook und Instagram) dafür, dass Ihre Kunden Sie hier entdecken. Dann überwachen und beantworten Sie Kommentare, die Sie auf diesem Wege erreichen. Wenn Sie hier schnell und freundlich antworten, können Sie viel für Ihre Reputation tun. Wenn Sie genau zuhören, können Sie viel über die Wünsche Ihrer Kunden lernen. Ihre Kommunikation hier ist letztlich Teil der alltäglichen Kundenbetreuung. B) Beeinflussen (Influencing) Indem Sie Ihren eigenen relevanten und hilfreichen Content regelmäßig mit den Benutzern teilen, bauen Sie im Laufe der Zeit eine gewisse Autorität zu einem bestimmten Thema auf. Sie fangen an ein Vertrauensverhältnis zu Ihren Kunden aufzubauen, das Sie später für den Verkauf Ihrer Produkte und Dienstleitungen nutzen können. C) Netzwerken (Networking) Diesen Effekt können Sie natürlich zusätzlich nutzen, indem Sie sich zusätzlich die Autorität anderer Nutzer oder Marken leihen. Vielleicht gibt es auch die Möglichkeit strategische Partnerschaften mit anderen kleinen Unternehmen zu schließen, die auf irgendeine Weise zu Ihnen passen. Sie helfen sich damit gegenseitig. Natürlich kann man sich die Reichweite nicht nur durch gute Inhalte verdienen, sondern sich auch kaufen. Über entsprechende Agenturen können Sie auch sogenannte Influencer buchen, die auf der Plattform Werbung für Sie machen. Wie teuer dies ist, hängt natürlich davon ab, wie groß die Reichweite des Influencers ist, wie viele Follower er also selber hat. Der Effekt von dieser Art von Werbung ist jedoch in der Regel nicht zu unterschätzen, da viele Influencer eine sehr direkte und enge Beziehung zu ihren Followern haben. D) Verkaufen (Selling) Letztlich ist es natürlich Ihr Ziel, das Vertrauensverhältnis, dass Sie über eine Social Media Plattform aufgebaut haben, dann auch in Verkäufe umzuwandeln. Hierfür Können Sie in Ihre Content-Posts immer mal wieder besonders gute Angebote einstreuen. Übertreiben Sie es jedoch nicht. Sie sollten in jedem Fall mehr nützlichen, relevanten Content posten, als direkte Werbung. Wichtig ist in jedem Fall daran zu denken, dass es nicht funktioniert über Social Media Plattformen nur zu verkaufen. Es handelt sich dabei um ein Ort, an dem man sich austauscht, an dem also auch jeder etwas beisteuert. Sie müssen sich als wertvolles Mitglied der Gruppe beweisen (Autorität aufbauen) und sich um die Gruppe kümmern (Kundenbetreuung), bevor man Ihnen etwas abkaufen wird. In dieser Hinsicht funktioniert eine Social Media Plattform nicht anders als eine Kleinstadt. Der große Vorteil ist jedoch, dass die entsprechenden Plattformen sehr viel über die Interessen Ihrer Nutzer wissen. Dies ermöglicht es Ihnen relativ günstig Werbung für eine sehr genaue Zielgruppe zu schalten. Damit können Sie sehr gut dafür sorgen, dass Sie mit Ihren Anstrengungen sehr viel mehr Menschen erreichen, als unter normalen Umständen auf Sie aufmerksam werden würden. Möglichen Auswahlkriterien sind inzwischen kaum noch Grenzen gesetzt. Sie können Ihre Werbung regional einschränken, eine Interesse für bestimmte Themen oder Marken zur Voraussetzung machen oder wie oben beschrieben diejenigen Kunden ansprechen, die sich bereits für Ihre Angebote interessiert haben. Haben sie eine bestimmte Anzahl von Kunden identifiziert, können Sie mit einer sogenannten "lookalike-audience" auch einfach nach Personen suchen, die möglichst viel mit Ihren Kunden gemeinsam haben. Das richtige Tool hierfür ist der Facebook Ad-Manager, mit dem Sie Kampagnen in Facebook und Instagram steuern können: https://de-de.facebook.com/business/tools/ads-manager Eine gute Basis und eine gute Ergänzung zum Social Media Marketing ist darüber hinaus Ihre eigene Internetseite, wenn Sie dort einen Blog führen und die E-Mail-Adressen von Kunden und Interessenten, beispielsweise für einen Newsletter oder einen Club sammeln, haben Sie die Möglichkeit aus Ihren Social Media Beiträgen immer wieder darauf zu verweisen. Auf diese Weise können Sie ganz direkt mit potentiellen Kunden im Gespräch bleiben und immer wieder auf entsprechende Sonderangebote und Aktionen hinweisen. Ein Anreiz für eine Mitgliedschaft in einem Club könnte beispielsweise ein Gutschein oder ein Rabatt sein. Hierbei müssen Sie allerdings darauf achten, dass Sie sich an die Regeln des Datenschutzes halten. Sie dürfen einem Kunden nur dann etwas zuschicken, wenn er dies ausdrücklich erlaubt hat und sich auch jederzeit wieder abmelden kann. Fazit: Je nach Art des Unternehmens benötigen Sie eine Internetseite mit einer eigenen Domain. Wer das selber machen möchte findet zum Beispiel unter ionos.de entsprechende Angebote. Wer einen Onlineshop betreiben möchte kann hierfür Tools wie shopify.de nutzen. Damit ist jedoch noch nicht viel erreicht. Indem Sie Ihr Angebot für Google und andere für Sie relevante Suchmaschinen optimieren, können Ihre Kunden Sie finden und mit Ihnen in Kontakt treten. Nutzen Sie hierfür die Werkzeuge von Google. Um mit neuen Kunden in Kontakt zu kommen nutzen Sie zunächst die sozialen Netzwerke Facebook und Instagram. Betreuen Sie Ihre Kunden Online genauso umfassend und freundlich, als würden sie vor Ihnen stehen. Geben Sie viel Hilfe und Information ohne dafür eine Gegenleitung zu verlangen. Machen Sie immer wieder neue attraktive Angebote, die Sie Ihren Kunden gegenüber befristen oder verknappen. Überlegen Sie immer mit wem (Kunden-Avatar) Sie sprechen und welchen Anreiz (Content) Sie geben können, um die nächste Stufe auf dem Weg (Funnel) zu erreichen. Vergessen Sie nicht Ihren Kunden jedesmal zu sagen, was der nächste Schritt ist. Und wenn Sie Hilfe brauchen, m elden Sie sich gerne ganz unverbindlich bei mir! Hendrik Theis Internet: http://theis.gmbh E-Mail: info@theis.gmbh
von Hendrik Theis 10 Apr., 2020
Zehn Punkte die Sie unbedingt beachten sollten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen wie ein echter Profi. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Vielerorts hat sich der Wert einer Immobilie im Zeitraum von 10 Jahren inzwischen verdoppelt. Insbesondere vor dem Hintergrund der Corona-Krise werden die Warnungen vor einer Korrektur des Marktes, also einem Fallen der Immobilienpreisen, jedoch immer lauter. Wer Immobilien also beispielsweise als reine Kapitalanlage besitzt, könnte inzwischen auf die Idee kommen, über einen Verkauf nachzudenken. Dies ist jedoch nicht in jedem Fall sinnvoll. Daher würde ich Ihnen raten sich vor dem Verkauf der Immobilie insbesondere noch einmal mit zwei Fragen zu beschäftigen: 1. Muss ich den Erlös vom Verkauf meiner Immobilie versteuern? Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie die Immobilie noch keine 10 Jahre besitzen oder in den letzten Jahren bereits mehrere andere Immobilien verkauft haben. Wenn Sie sich hier nicht 100 prozentig sicher sind, sollten Sie diese Frage unbedingt mit einem Steuerberater abklären. 2. Was mache ich nach dem Verkauf der Immobilie mit dem Erlös? Wenn Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen, weil Sie eine konkrete andere Ausgabe planen, müssen Sie nach dem Verkauf der Immobilie entscheiden, wie Sie das eingenommene Geld anlegen. Dies ist in einer Niedrigzinsphase, wie wir sie im Moment erleben, gar nicht so einfach. Lassen Sie sich also auch hierzu vorher beraten. In der aktuellen Situation könnte es im Einzelfall beispielsweise Sinn machen, Geld aus dem Immobilienmarkt in den angeschlagenen Aktienmarkt umzuschichten, um hier auf eine entsprechende Erholung zu setzten. Aber auch dies ist natürlich ganz stark von Ihrer individuellen Situation abhängig. Erst wenn diese beiden Fragen beantwortet sind und Sie demnach sicher sind, dass der Verkauf Ihrer Immobilie auch zum jetzigen Zeitpunkt der richtige Weg ist, sollten Sie sich mit der eigentlichen Vermarktung Ihrer Immobilie beschäftigen. Wenn Sie das Thema selber angehen wollen, statt einen Makler zu beauftragen, sollte Sie wissen, wie ein Profi Schritt für Schritt vorgeht und welche Möglichkeiten Sie selber haben. Das Wichtigste vorab! Die wichtigste Regel vorab: Ihre Immobilie ist einmalig! Das bedeutet, Sie brauchen nur genau einen Käufer. Es geht nicht darum möglichst viele Interessenten zu finden, sondern es geht darum, genau den einen richtigen Käufer zu finden. Sie suchen jemanden der genau zu Ihrer Immobilie passt, sie wertschätzt und sich in das Objekt so wie es ist oder in das was er daraus machen kann verliebt. Vorausgesetzt er kann den Kaufpreis finanzieren, wird dieser Käufer am ehesten bereit sein einen angemessenen Preis zu bezahlen. Und zwar nicht, weil Sie als Verkäufer Druck machen, sondern weil es dem Käufer die Immobilie wirklich wert ist. So freuen sich beide Parteien über das Geschäft und gehen mit einem guten Gefühl nach Hause. Der erste Schritt beim Verkauf einer Immobilie ist also genau zu überlegen, wer der perfekte Käufer wäre. Für wen passt die Immobilie? Wer kann sie sich leisten? Zum wem passen die Größe, die Aufteilung, der Stil und die Lage? Ist das Objekt etwas für Kapitalanleger, für eine junge Familie, für Senioren? Legen Sie sich fest zu wem die Immobilie am besten passt und richten Sie Ihr weiteres vorgehen danach aus. Führen Sie sich bei der Präsentation, also Fotos und Texten immer wieder vor Augen, mit wem Sie sprechen. Nun geht es Schritt für Schritt an die Umsetzung Ihres Vorhabens: 1. Energieausweis beantragen Der Energieausweis liefert objektive Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes und soll so einen Vergleich zwischen unterschiedlichen Immobilien ermöglichen. Seit 2009 ist der Energieausweis bei allen Wohngebäuden in Deutschland Pflicht. Seit dem 1. Mai 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen, bei Besichtigungen muss der Ausweis auf Verlangen vorgezeigt werden. Daher sollten Sie sich darum als erstes kümmern. Sollten Ihnen für Ihre Immobilie noch kein Energieausweis vorliegen, sprechen Sie ggf. mit Ihrer Hausverwaltung. Ansonsten finden Sie unter dem folgenden Link eine gute Übersicht, welche Art von Energieausweis Sie für Ihre Immobilie benötigen und wie sie diesen selbst beantragen können: https://www.ista.com/de/immobiliendienstleistungen/energieausweis/ 2. Kaufpreis festlegen Ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum richtigen Angebot ist die Festlegung des Kaufpreises. Wer es genau wissen will kann hierfür zunächst ein unabhängiges Wertgutachten einholen. Hierbei wird der Wert Ihrer Immobilie anhand eines Sachwertverfahrens oder eines Vergleichswertverfahrens ermittelt. Eine kostengünstige Alternative zu einem Gutachter sind auch hier die entsprechenden Online-Dienste bekannter Immobilienportale. Beispielsweise unter: https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ Wichtig ist jedoch zu beachten, dass die Immobilienpreise letztlich Angebot und Nachfrage unterliegen. Mit anderen Worten: Ihre Immobilie ist genau so viel Wert, wie jemand anders bereit ist dafür zu bezahlen. Mein Tipp ist daher: Schauen Sie sich den aktuellen Quadratmeterpreis im direkten Umfeld an und nehmen sie dies als Grundlage. Nutzen Sie hierfür beispielsweise den Homeday Preisatlas unter: https://www.homeday.de/de/preisatlas Im nächsten Schritt sollten Sie eine Liste mit allen gravierenden Vor- und Nachteilen Ihrer Immobilie durchgehen. Wie sind beispielsweise Zustand oder Ausrichtung der Immobilie zur Sonne, welche Besonderheiten gibt es beim Objekt? Korrigieren Sie den errechneten Kaufpreis entsprechend der Vor- und Nachteile nach oben oder unten. Im letzten Schritt würde ich mir ihre direkten Mitbewerber ansehen. Gehen Sie auf die beiden bekanntesten Immobilienportale Immobilienscout24.de und Immonet.de und schauen Sie sich alle vergleichbaren Objekte in der unmittelbaren Umgebung an. Behalten Sie dabei auch wieder im Blick für welche Zielgruppe Sie sich vorher entschieden haben. Sortieren Sie Ihre eigene Immobilie ein und passen Sie den Preis an die Angebote an. Im Zweifelsfall sollten Sie den Preis immer etwas höher ansetzten. Wer ernsthaft interessiert ist, macht Ihnen nach der Besichtigung ein Gegenangebot. Stellen Sie sich bei der Festlegung des öffentlichen Kaufpreises darauf ein, dass Sie dem späteren Käufer in jedem Fall noch ein wenig entgegenkommen müssen. Ein bisschen Verhandlung gehört zum guten Ton und sorg dafür, dass alle Beteiligten am Ende ein gutes Gefühl haben. 3. Das beste aus Ihrer Immobilie herausholen Der erste Eindruck den ein Interessent von Ihrer Immobilie bei einer Besichtigung gewinnt, ist entscheidend. Oft fällt hier unterbewusst schon eine erste Vorentscheidung. Der Zustand sollte also möglichst gut zu der Zielgruppe passen, auf die Sie sich festgelegt haben. Wollen Sie die Immobilie an Schnäppchen-Jäger verkaufen, weil es Ihnen um eine besonders schnelle Abwicklung geht, darf der Zustand dies ruhig widerspiegeln. Ebenso im Falle der jungen Familie, die sich alles in Eigenleistung an die persönlichen Bedürfnisse anpassen möchte. In anderen Fällen, indem man beispielsweise auf ein hochpreisiges Segment abzielt, kann es sinnvoll sein selber vorab noch etwas zu investieren, um die Immobilie auch optisch noch einmal aufzuwerten. Hierzu zählen beispielsweise Schönheitsreparaturen, Gartenpflege oder auch die punktuelle Möblierung einer leerstehenden Immobilie. Profis sprechen hier vom sogenannten Home Staging, auch hierfür gibt es Dienstleister. Als Faustregel gilt bei allem was sie machen: Halten Sie es neutral, nicht jeder fliegt auf die gleichen Farben wie Sie. Persönliche Gegenstände sollten sich nach Möglichkeit nicht mehr im Objekt befinden. Wenn ein Kunde das Gefühl hat in Ihre Privatsphäre einzudringen, wird er sich womöglich nicht die Zeit für die Besichtigung nehmen, die er braucht. 4. Auf Fotos ins richtige Licht setzten Gute, professionelle Fotos sind das A&O für die richtige Darstellung im Internet. Wenn Ihnen die richtige Ausrüstung oder das Talent fehlen, kann es sich je nach Objekt lohnen, einen Immobilienfotografen zu engagieren. Es gibt Agenturen, die sich darauf spezialisiert haben Ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken. Den Möglichkeiten sind hier keine Grenzen mehr gesetzt. Sie können Foto- und Videoaufnahmen per Drohne mache lassen, die Immobilie fotorealistisch am Computer nachbauen lassen, um andere Einrichtungen oder Umbaumöglichkeiten zu visualisieren und sogar Aufnahmen für eine virtuelle Besichtigung mit 3D-Brille machen lassen. Dies lohnt sich natürlich nur bei einem entsprechend hochpreisigen Objekt. Für den Hausgebrauch kann man z. B. auch mit einem aktuellen iPhone schon sehr gute Bilder machen, wenn man ein paar Regel beachtet. Das wichtigste Detail ist das Licht. Alles was Sie fotografieren sollte gut ausgeleuchtet sein. Das klappt am besten an einem sonnigen Tag. Versuchen Sie Gegenlicht aus Fenstern zu vermeiden. Auf künstliches Licht wie einen Blitz sollten Sie dabei nach Möglichkeit verzichten. Auch mit Außenaufnahmen sollten Sie auf einen Tag warten, bei dem Sie blauen Himmel als Hintergrund haben. Versuchen Sie die Tageszeit so zu wählen, dass Sie die Sonne beim Fotografieren im Rücken haben. Ansonsten gilt für die Fotos natürlich das gleiche wie für die Ausstattung. Fotografieren Sie die Immobilie und nicht Ihre Einrichtung. Sorgen Sie für einen neutralen, aufgeräumten Bildausschnitt mit möglichst wenigen persönlichen Gegenständen. Versuchen Sie Bilder zu machen, die zu der von Ihnen definierten Zielgruppe passen. Weitere Experten-Tipps zum Thema Immobilienfotografie finden Sie beispielsweise hier: https://www.haus.de/geld-recht/immobilienfotografie 5. Mit einem Grundriss für Übersicht sorgen Neben den Fotos ist zumindest ein einfacher Grundriss wichtig für das Vorstellungsvermögen potentieller Verkäufer. Je professioneller der Grundriss erstellt wurde und je mehr technische Details Sie liefern können, desto besser. Wenn Sie entsprechende Informationen haben, stellen Sie gerne dar, an welchen Stellen man mit einfachen Mitteln Veränderungen herbeiführen könnte. Wo kann man eine Wand einziehen, um ein zusätzliches Zimmer zu bekommen, wo eine Wand einreißen, um einen offeneren Grundriss herzustellen? Regen Sie die Vorstellungskraft Ihrer Kunden an. Nicht für jeden wird die Immobilie genau passen, aber vielleicht lässt sich mit einfachen Mitteln mehr daraus machen. 6. Die richtige Beschreibung Neben Fotos und Grundrissen müssen Sie Ihre Immobilie natürlich genau beschreiben. Die meisten Immobilienportale geben hierfür eine bestimmte Struktur vor nach der Sie sich richten sollten. Neben bestimmten Kennzahlen (Baujahr, Größe, Preis, Anzahl der Zimmer, etc.) und Merkmalen (Heizungsart, Balkon, KFZ-Stellplatz, etc.) geht es insbesondere um die Beschreibung des Objektes selber, der Ausstattung und der Lage. Führen Sie sich dabei wieder vor Augen, wen Sie ansprechen wollen und stellen Sie die entsprechenden Vorteile besonders heraus. Als Faustregel gilt: Je mehr Sie schreiben können, desto besser. Bei der Beschreibung des Objektes geht es in erster Linie um die bauliche Substanz, also um die Frage um welche Art von Gebäude es sich handelt, wie groß es ist und in welchem Zustand es ist. Handelt es sich um ein freistehendes Haus, ein Doppelhaus, ein Reihenhaus oder eine Wohnung? Wie ist der Zustand? Zusammengefasst: Was erwartet den Käufer, wenn er das Grundstück von der Straße kommend betritt? Dieser Bereich eignet sich aber auch gut für eine Einleitung, in der Sie auf die besonderen Vorteile für die angesprochene Zielgruppe eingehen können. Die Beschreibung der Ausstattung bezieht sich auf alles, was den Käufer erwartet, wenn er durch die Haustür ins Innere der Immobilie tritt. Hierzu zählt die technische Ausstattung mit Fenstern, Heizung und Badezimmer ebenso wie die Gestaltung von Küche, Fußböden, Wänden oder Treppen. Auch hier gilt es bei der Ansprache die richtige Zielgruppe im Blick zu halten. Bei der Beschreibung der Lage unterscheiden Profis zwischen der Makrolage, also der Stadt, dem Ort oder der Region und der Mikrolage, mit der die Straße und der Stadtteil gemeint sind. Auch hier macht es, abhängig von der gewählten Zielgruppe, Sinn möglichst viele Tipps zu geben. Beschreiben Sie einfach Ihre Lieblingsorte in der Umgebung, machen Sie Ihren Käufern Lust dort zu leben! Besonders wichtig ist im Zusammenhang mit der Beschreibung der Immobilie natürlich auch eine aussagekräftige Überschrift. Versuchen Sie die wichtigsten Vorteile an dieser Stelle unterzubringen. Sagen Sie zum Beispiel: „Dachgeschoss-Maisonette mit tollem Blick über die Stadt.“ oder „Neubauwohnung mit Südwest-Ausrichtung in Toplage“ 7. Werbung für die richtige Zielgruppe Nun geht es in die heiße Phase. In jedem Fall sollten Sie Ihre Immobilie zunächst zumindest in einem der beiden Großen Portale Immobilienscout24.de oder Immonet.de inserieren. Hier sind fast alle Interessenten unterwegs, die gezielt auf der Suche sind. Neben einer guten Überschrift und der Beschreibung kommt es hier insbesondere auf das erste Foto an. Das Bild sollte aussagekräftig sein und wie eine Einladung wirken. Wenn Sie nicht möchten, dass die unmittelbare Nachbarschaft etwas von Ihren Verkaufsplänen mitbekommt, können Sie darauf verzichten die genaue Adresse anzugeben und Außenaufnahmen zu zeigen. Allerdings verzichten Sie damit auch auf eine Interessante Zielgruppe. Das gleiche gilt für eine andere, in der Regel sehr effektive Werbeform. Wenn es Sie nicht stört, dann bringen Sie eine gut sichtbare Werbung an der Immobilie oder in einem Fenster an. Weiterhin können Sie natürlich, abhängig von der Zielgruppe, auch in diversen anderen Medien Werbung schalten. Schnäppchen-Jäger und junge Familien suchen vielleicht auch über Ebay und Ebay-Kleinanzeigen, ältere Leute häufig auch noch über Lokalzeitungen. Letztlich sind Ihrer Kreativität zur Verbreitung Ihres Angebotes aber keine Grenzen gesetzt. Wichtig ist hier nur auch wieder die Zielgruppe im Blick zu behalten. Eine exklusive Villa in Toplage auf Ebay-Kleinanzeigen zu inserieren, würde nicht passen und den Wert des Objektes eher beschädigen. Eine Anzeige am schwarzen Brett des lokalen Golfclubs hingegen könnte in dem Fall hingegen eine gute Idee sein. Wichtig ist: Sie wollen nicht, dass sich möglichst viele Leute auf Ihre Werbung melden, Sie wollen nur sicherstellen, dass Sie genau den richtigen erreichen! In diesem Zuge müssen Sie sich natürlich auch Gedanken darüber machen, wie es nun weitergehen soll. Käufer, die nicht am Ort Wohnen oder auf der Suche nach einem hochpreisigen Objekt sind, erwarten in der Regel, dass man Ihnen zunächst ein aussagekräftiges Exposé zusendet. Wenn Sie sich also dafür entscheiden ein solches Exposé zu verschicken, dann sollte dies auch tatsächlich mehr Informationen enthalten als die entsprechende Anzeige im Internet. Lassen Sie in der Anzeige dann also am besten ein paar Bilder und die genaue Adresse weg, damit Ihr Exposé für den Empfänger einen gewissen Mehrwert bietet. In der Regel werden entsprechende Unterlagen heute übrigens nicht mehr per Post, sondern im PDF-Format per E-Mail verschickt. Sie können also ganz einfach ein Textverarbeitungsprogramm wie Word benutzen, um die Unterlagen zu gestalten und die Datei dann im PDF-Format abspeichern. 8. Professionelle Besichtigungen Handelt es sich keine besonders exklusive Immobilie und ist davon auszugehen, dass die Interessenten aus der unmittelbaren Umgebung kommen, können Sie auch probieren die Anzeige im Internet möglichst aussagekräftig zu gestalten, um sich den Zwischenschritt mit dem Exposé zu sparen. In diesem Fall müssten Sie potentielle Interessenten in der Anzeige direkte auffordern einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Auch dies ist kann man natürlich auf verschiedene Weise handhaben. Entweder Sie vereinbaren die Termine so wie sie kommen oder Sie legen einen bestimmten Tag fest. Unüblich und auch unhöflich wirkt es bei einer Kaufimmobilie, die für viele Menschen die größte Investition Ihres Lebens darstellt, mehrere Interessenten zu einem Termin zu bitten. Durchaus üblich ist es jedoch mehre Termine in einem angemessenen Abstand an einem Tag zu machen. Abhängig von der Größe des Objektes sollte aber jeder die Zeit haben sich in Ruhe umzusehen. Ein potentieller Käufer sollte sich die Zeit nehmen können, sich vorzustellen wie später einmal alles aussehen soll. Geben Sie Ihren Kunden die Zeit zu träumen! Treffen sich dann doch einmal zwei Interessenten beim Kommen und Gehen, so ist dies aber nicht schlimm. Das beweist beiden Parteien nur, dass es auch noch andere Interessenten gibt und stärkt später Ihre Verhandlungsposition. 9. Preis richtig verhandeln Hat sich ein Interessent für das Objekt entschieden wird er Ihnen in der Regel ein Gegenangebot machen bzw. Sie fragen, was man beim Preis noch machen kann. Liegt zwischen Ihrer Preisvorstellung und dem Gegenangebot nicht allzu viel, dann treffen Sie sich sicherlich in der Mitte. Sie haben beim Festlegen des Kaufpreises ja bereits einkalkuliert, dass Sie dem späteren Käufer noch um 5% bis 10% entgegenkommen müssen. Liegt der angebotene Preis jedoch sehr weit unter Ihren Vorstellungen, so sollten Sie Ihre Reaktion von der Situation abhängig machen. Handelt es sich dabei um das erste Angebot kurz nachdem Sie die Anzeige geschaltet haben, dann ist das einfach nicht der richtige Käufer. Lehnen Sie das Angebot dankend ab und warten Sie ab was passiert. Es kann ein paar Wochen dauern, bis der Richtige kommt. Haben Sie die Erfahrung aber schon öfter gemacht, dann war Ihre Preisvorstellung vielleicht auch einfach etwas zu hoch. In diesem Fall sollten Sie darüber nachdenken, mit einem ernsthaften Interessenten in eine ergebnisoffene Verhandlung einzutreten. 10. Kaufabwicklung und Notar Haben Sie sich per Handschlag auf einen Kaufpreis geeinigt, dann erfolgt die Abwicklung. Für den Käufer geht es dann im ersten Schritt darum, die Finanzierung sicherzustellen. Auch als Verkäufer müssen Sie sich jedoch darauf einstellen, dass in diesem Zusammenhang noch einige Fragen auf Sie zukommen. Die Bank des Käufers wird für die Finanzierung zahlreiche Unterlagen benötigen. Hierzu zählen je nach Objekt beispielsweise, die Teilungserklärung, ein Grundbuchauszug, Grundrisse, ein Lageplan und aktuelle Fotos des Objektes. Unter Umständen wird die Bank sogar einen Gutachter schicken, der Ihr Objekt für die finanzierende Bank noch einmal bewertet. Hat der Käufer eine Finanzierungszusage von seiner Bank erhalten, können Sie endlich einen Termin beim Notar vereinbaren. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar aus, da er auch die entsprechenden Kosten dafür tragen wird. Da der Notar jedoch dazu verpflichtet ist Sie beide unparteiisch zu beraten, macht es Sinn sich im Vorhinein darüber zu verständen, ob jemand einen bestimmten Wunsch hat. Wenn Sie einen Notar ausgewählt haben, wird dieser im zusammen mit dem Terminvorschlag auch nochmal nach eine Reihe von Daten abfragen. Für Sie als Verkäufer ist in diesem Zusammenhang vor allem wichtig, ob durch Ihre Finanzierung ggf. noch eine alte Grundschuld zugunsten einer Bank besteht. In dem Fall muss diese Grundschuld für den Verkauf gelöscht werden. Dies kann der Fall sein, wenn die Immobilie noch nicht ganz abbezahlt ist. In dem Fall geht ein Teil des Kaufpreises einfach direkt an die Bank und die Grundschuld wird im Gegenzug gelöscht. Es kann aber auch sein, dass der entsprechende Kredit längst getilgt wurde, die Grundschuld zugunsten der Bank jedoch noch immer besteht. In dem Fall muss bei der Bank nur eine entsprechende Bewilligung eingeholt werden und die Grundschuld kann gelöscht werden. In beiden Fällen übernimmt der Notar diesen ganzen Prozess im Zusammenhang mit der Abwicklung gerne für Sie. Die Kosten, die in der Regel bei wenigen hundert Euro liegen, tragen Sie als Verkäufer jedoch selber, da der Käufer natürlich einen Anspruch auf ein sogenanntes lastenfreies Grundbuch hat. Im notariellen Vertrag, den Sie vor dem Termin als Entwurf erhalten, sind auch die Modalitäten für die Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie geregelt. Wichtig ist, dass das Geld erst bezahlt wird, wenn der Notar beim Grundbuch eine sogenannte „Auflassungsvormerkung“ eintragen lassen hat. Damit ist im Grundbuch vermerkt, dass die Immobilie verkauft werden soll und keine anderen Änderungen mehr durchgeführt werden können, bis der Verkauf abgeschlossen ist. Damit wird beispielsweise auch wirksam verhindert, dass ein Betrüger die gleiche Immobilie zweimal verkauft. Nachdem der Notar beiden Parteien mitgeteilt hat, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis an Sie überweisen. Im unmittelbaren Anschluss daran werden die Schlüssel und damit das Objekt im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben. Hierzu sollten Sie sicherheitshalber ein kurzes formloses Protokoll anfertigen, in dem beispielsweise auch die Zählerstände von Strom, Wasser und Gas enthalten sind. Zum genauen Ablauf sollten Sie sich aber im Einzelfall auch noch mal vom Notar beraten lassen. Es gibt oft Besonderheiten und Kleinigkeiten, die individuell besprochen und geregelt werden sollten. Ein gutes Notariat hat darin Routine und wird Ihnen Ihre Fragen hierzu gerne beantworten. Wenn Sie sich an diesen Fahrplan halten, können Sie Ihre Immobilie mit etwas Selbstvertrauen im aktuellen Marktumfeld auch selber verkaufen. Wenn Ihnen das alles doch zu kompliziert erscheint oder Sie sich die Arbeit einfach nicht machen möchten, können Sie sich natürlich auch gerne einen Makler beauftragen. Ich übernehme diese Arbeit für Sie und gehe alles Schritt für Schritt mit Ihnen durch. Die Kosten dafür übernimmt derzeit in der Regel der Käufer. Melden Sie sich also gerne ganz unverbindlich bei mir! Hendrik Theis Internet: http://theis.gmbh E-Mail: info@theis.gmbh
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